商业地产：是先筑巢还是先引凤？

　　调控挤压之下，住宅开发商谋求转型，从2010年开始，商业地产持续升温，零售商也跃跃欲试，一时间商业地产炙手可热。从2010年下半年开始中国商业地产的春天来了，2010年又被喻为商业地产大跃进年。各地商业地产一哄而上，发展商业地产究竟是先筑巢后引凤还是先引凤后筑巢？

　　中国现在商业地产的现状是，开发商按照自己的意愿把房子建好了，然后千方百计去招商，干的是“筑巢引凤”的事情，而事实上不同的商家对于经营场所的要求千差万别。

　　中国人大房地产研究中心特聘教授鲁炳全认为商业地产要引凤筑巢，而不是筑巢引凤，筑巢引凤是典型的做住宅的理念，是主观的认为我投资我说了算。商业地产要引凤筑巢，凤不是商家，你服务的是目标客户群，眼里没有消费者，盖出来的物业肯定就是孤家寡人。

　　开发商要“引凤筑巢”，而非“筑巢引凤”，先看看商家需求什么样的房子，然后按照需求来建设。

　　商业地产：如何与投资者共赢？

　　有人说，房地产业的一朵金花就是商业地产。商业地产以商业和地产结合的新型模式受到高度的关注，特别是镇江的商业地产，发展的速度令人惊讶。但不可否认的是，商业地产在发展中还存在很多问题，如商业与地产的脱节，后期管理经营的高难度、高风险等，这些给这个生机勃勃的市场带来了很多困惑。

　　开发商总是希望开发——出售——再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成对商业地产完善的规划。

　　建议：

　　开发商要考虑商气的聚集，关注经商者的利益

　　很多地区在CBD的建设上，人有了、物流有了，但没有多少人购买，这就要考虑商气的聚集，打破长期以来的商圈理论。商业地产的规模必须建立在城市经济发展的基础和购买力水平上，就是开发商要研究经商者的利益。

　　开发商要重视后续运营

　　不少人买商业用房是为了保值，是地产运营不是商业运营，特别是出现了购房团后，更不会考虑后续经营问题。可能在开业之后一两年就会出现这样或者那样的问题，影响商业中心的形象。

　　小业主与主力商家区别对待

　　真正长期的合作，应该是出售、出租、经营都占相当的比例，对一些能吸引人气的主力店要与其他商家区别对待，他们赚钱了，其他经营者才能赚钱。

　　开发商与商家要转变获利观念

　　开发企业与经营企业的理念也需要对接。不是只有把物业卖掉才能有收益，租也能获利，利润可以通过多种手段和途径获得。对商家来说，买物业或者与开发企业合资也是可以考虑的模式。
　　（来源：新浪乐居）