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连锁企业门店选址策略分析

发表日期：2011年3月6日共浏览1758 次出处：http://www.chaoshi168.com 字体颜色：【字体：放大正常缩小】

    连锁经营是我国当前发展经济，培育新的经济增长点的战略选择，是商业企业寻求规模效益、构筑21世纪大商业、大贸易持续发展战略的必由之路。我国连锁商业在取得巨大成绩的同时，也有许多企业由于经营不善而倒闭。这里固然有很多原因，其中一个重要的原因是门店拓展中选址不当，导致门店经营业绩达不到预期目标。在西方有观点认为，零售业成功的关键是“Place一Place一Place”，即选址、选址还是选址，可以说零售业是“地点位置产业”。有资料表明国外零售商在开设新店之前，会花一年左右时间进行立地调查，其重视程度和严谨性可见一般。而我国有不少连锁企业在门店开设过程中仅作一些笼统的可行性分析，不作详细的立项调查，简单的模仿国外企业的做法，使得新开门店的地址不甚理想，直接影响了门店的经营效益和正常运行。

    1、连锁企业新开门店选址过程中存在的问题

    店址的选择还停留在依靠管理人员的经验，随意性较强，考虑的因素也很单一，从而出现选择的地址不甚理想，影响门店的预期利益。

（1）寻找商铺渠道过于狭窄

    从目前实际情况看，公司选择店铺的渠道目前只局限于报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网来寻求商铺。而实际上，这些租赁信息只占租赁市场很小的一部分。连锁企业忽视了其他更多形式的店铺招租信息，导致掌握的信息不够全面或者买卖双方的信息不对称，错失了很多好的店铺和机会。

（2）单纯重视地段的客流量，但客流细分不够明确

    选址过程中，对客流量进行了调研，但是对客流的内部细分不够明确。客流量没有做到细分，只是大致地了解本店铺周围的客流。没有了解客流组成，客流量的大小仅是一个指标，客流量的具体构成则是表明在总的客流量里有多少是本店的目标顾客。如果对客流细分不明确，则不能预测在店铺在日常经营中进入店内并有购买行为的顾客的数量，也不能有效地了解周边的顾客群。导致该店在正式营业后会面临在庞大的客流量但自己顾客却很少的局面，使店铺在此地较难立足，大大影响企业的业绩。

（3）选址的前瞻性不足

    由于各方面原因，地段的优劣不会一成不变，而会发生动态改变，例如遇到市政规划变动、新写字楼的进出、学校的搬迁及旧城改造等原因，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，反之也然。如在杭州某连锁店，本来处于一个商业中心，企业花了不少的资金租下店铺，开设新门店。后来由于城市规划的调整，很多写字间搬出，住宅的拆迁，很多居民也迁到别处，使得该地区从商业中心变成较为冷僻的街道，直接影响了该门店的正常经营。

（4）店铺租金过高，门店经营负担加重

    一般来讲，地段好、客流量大、交通便利的地段，店铺的租金也高，有些连锁企业为了获得好的店铺，往往会不惜重金，但由于商店业态的差异，黄金地段的店铺不一定会带来黄金效益，或者其较好的销售额也无法消化其高额的店铺租金。如某连锁便利店，在某商业中心地段租下一个店铺，月租金加其他费用大概在3万左右，而此店的月营业额却只有在5万左右，增加了门店的费用负担，降低了其效益水平。

    2、连锁企业新开门店选址的策略分析

    连锁企业在店铺的选址上，应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，从中选出成本不高、增值潜力较大的商铺。

（1）广开渠道寻找商铺

    在商铺市场上有一个“二八”法则，即公开出租信息的店铺只占总数的20％，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占到了80％。所以，在决定开店之后，连锁企业一定要在寻找商铺上广开渠道，除了利用传统形式，还应利用各种方式，甚至还应留意街上店铺贴有的店铺转让，出租等字样，通过这样交易的数量占很大比重，而且这样寻找商铺能够更加直观地观察到商铺周围的环境。所以我们在寻求商铺的时候应该通过尽可能多的方式去挖掘，提高选中“宝地”的命中率。

（2）既要注重商铺周围的人流量，又要关注客流的构成

    商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营商铺来说，“客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而选在偏远地区。其实，商业区店铺比较集中，反而有助于积聚人气。在重视客流量的同时，还应特别研究门店的有效客流量是多少，即在总客流中，有多少的比例是自己的目标顾客，它直接连系着门店的业绩，应分析更详细一点。

（3）选址要和城市发展规划相符合

    并不是所有的“黄金市口”都会一直赚钱，因此开店前重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰。因为有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。

（4）改变店铺的租赁方式，降低店铺租金

    目前，由于城市店铺租金普遍提高，十几平方米的小商铺由于总价较低从而很抢手，租金因此水涨船高，而一二百平方米的大商铺却因总租金太高滞租而身价下跌。在这种情况下，我们可以通过和其他需要商铺的公司以团体租赁的方式低价“吃”下大商铺，然后再进行分割，来减少商铺的租金。

    通常情况下，繁华商业区商圈范围较广，人流量大，营业额必然较高；人口密度高的大中型居住小区，需求旺盛，而且客源稳固，可保证店铺的稳定性；沿街店铺具有交通要道的地理优势，客流量最多，商铺经营面较广；郊区住宅社区配套商铺则有较大的价格优势和发展潜力。所以，企业在决定店铺的时候，一定要根据自己本身的实际情况，经过大量的科学数据去分析和判断，才能为新开的门店选择一个合适的地址。

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